Если у вас возникла необходимость продать квартиру, то можно пойти двумя путями: заняться продажей самостоятельно или обратиться в агентство недвижимости. И в первом, и во втором случаях схема осуществления сделки купли-продажи будет одинаковой. Очень часто потребность в услугах профессионалов возникает потому, что продажа квартиры, как правило, не ограничивается одной сделкой. Продавая одну квартиру, продавец обычно намерен сразу же приобрести взамен другую, и тогда возникает необходимость в организации и проведении так называемой альтернативной сделки, осуществить которую без помощи риэлтора бывает довольно сложно, если не невозможно.
 

   Давайте рассмотрим самый простой случай, когда нужно продать квартиру, получив за нее деньги, а необходимости в покупке другой квартиры нет.

   Для того, чтобы начать заниматься продажей квартиры, надо правильно установить её цену. Для этого существует несколько способов. Можно изучить издания, в которых публикуются объявления о продаже квартир, например «Из рук в руки», можно позвонить в несколько агентств недвижимости и поинтересоваться ценой квартир, аналогичных той, которую планируется продать или нанять профессиональных оценщиков недвижимости.

   Следующим этапом в продаже квартиры, будет реклама. Для успешного поиска покупателя, нужно, чтобы о предлагаемой к продаже квартире узнало как можно большее количество людей. Информацию о квартире можно предоставить риэлторам. В Москве существуют тысячи небольших агентств недвижимости, которые бесплатно разместят в своей базе данных информацию о продаваемой квартире и будут предлагать её своим клиентам. Более крупные агентства, как правило, по этой схеме не работают и предпочитают заключать эксклюзивный договор на продажу квартиры. Такой договор предусматривает, что на всех этапах от поиска покупателя и рекламы до оформления и регистрации сделки продажей будет заниматься именно это агентство.

   Еще один способ сообщить о продаже миру – это дать объявление в газету, на телевидение или в интернет, указав в нем свой домашний телефон. Наиболее оптимальной периодичностью для выхода объявлений является публикация 2-3 раза в неделю. Благодаря размещенным объявлениям, появится возможность напрямую общаться с потенциальными покупателями и с риэлторами. Этот способ имеет только один, но очень важный недостаток, никогда нельзя быть уверенным в порядочности позвонившего по объявлению и в честности его намерений. При подаче объявления надо помнить о том, что в нем должна быть указана адекватная цена, соответствующая существующим рыночным ценам. В противном случае, можно так и не дождаться звонков от потенциальных покупателей.

   С потенциальными покупателями, откликнувшимися на объявление, договариваются о просмотре квартиры. Нужно быть очень осторожным, приглашая в свой дом незнакомых людей, потому что их намерения не всегда могут быть добрыми. Перед такой встречей стоит убрать с видных мест дорогостоящие вещи, также не рекомендуется встречать потенциальных покупателей в одиночку. Нужно быть готовым к тому, что люди будут интересоваться самыми дальними закоулками квартиры и рассматривать всё в подробностях. Однако опыт показывает, что тех, кто действительно намерен приобрести квартиру, интересует только высота потолков и состояние ремонта. Заинтересоваться мебелью они могут лишь в том случае, если квартира выставлена на продажу вместе с ней. Как правило, у таких добросовестных покупателей осмотр одной комнаты не занимает более 5 минут. Если пришедшие в квартиру люди слишком долго осматривают комнату, начинают интересоваться мебелью, которая не продается вместе с квартирой, то это повод серьезно насторожиться и быть особенно внимательным.

   Если нашелся человек, готовый купить квартиру, то начинается следующий этап продажи – торг. Во время торга не нужно торопиться, быстрое согласие на предложенное потенциальным покупателем снижение цены создает впечатление, что есть возможность торговаться дальше. В ходе торга обязательно нужно учитывать психологию людей и не торопиться с решением, выждать время. Тогда согласие на снижение цены будет выглядеть в глазах покупателя большой удачей.

   Если первый же покупатель согласился незамедлительно купить квартиру по предложенной цене, не торгуясь, то это повод задуматься о том, не является ли установленная цена слишком низкой. Если квартира продается по адекватной цене, то в реальности такие случаи происходят редко. Но они бывают, и это тоже необходимо учитывать.

   Если потенциальный покупатель пришел осматривать квартиру вместе с риэлтором, то это неоднозначная ситуация. С одной стороны, велика вероятность того, что продавец в итоге получит весь спектр услуг, связанных с оформлением и регистрацией сделки абсолютно бесплатно, так как их уже оплатил покупатель. С другой стороны, агентство может впоследствии неожиданно выставить продавцу счёт за оказанные услуги. Поэтому подобные вопросы нужно оговаривать сразу и уже по результатам переговоров с агентом принимать решение о том, необходимо ли его участие.

   Еще одним немаловажным психологическим моментом при ведении переговоров о продаже квартиры и торга является место, где они будут происходить. Разумеется, обеим сторонам выгодней вести переговоры на своей территории, потому что, как говорится, «дома и стены помогают». Это обязательно нужно учитывать.

   Если принято решение о покупке квартиры, то одной устной договоренности с покупателем бывает мало. Чтобы продавец был уверен в том, что покупатель не изменит своих намерений, имеет смысл взять денежный задаток и оформить соответствующий договор. Для покупателя это может быть выгодно только в том случае, если он наверняка уверен, что лучшего варианта уже не найти. Поэтому покупатели крайне неохотно соглашаются на оформление договора задатка. Если покупатель, несмотря на устное согласие на покупку квартиры, отказывается внести задаток, то это может говорить о том, что он будет продолжать искать другие варианты, и нет никаких гарантий, что купит именно эту квартиру. Поэтому, не получив задатка, не стоит прекращать рекламу и показы квартиры потенциальным покупателям.

   Очень важно правильно составить договор задатка, потому что он возлагает некоторые обязательства на обе стороны, а законодательством предусмотрены санкции за их несоблюдение. Если покупатель после заключения договора задатка по независящим от продавца причинам откажется от заключения сделки, то полученный по договору задаток остается у продавца. Если продавец, заключивший договор задатка, передумает продавать квартиру этому покупателю, то его могут обязать вернуть покупателю денежный задаток в двойном размере. Это обязательно нужно учитывать, поэтому к содержанию договора задатка стоит подойти очень серьезно. Во-первых, для обеих сторон важно четко определить сроки исполнения договора, в противном случае продавец может попасть в ситуацию, когда ему очень долго придется ждать покупки, цены на недвижимость будут тем временем расти, а он уже будет связан условием договора о цене. Покупатель может оказаться в ситуации, когда слишком долго придется ожидать подготовки документов для оформления сделки, а потом еще и освобождения квартиры. Поэтому подробное установление в договоре задатка сроков и других существенных условий бывает выгодно для обеих сторон предстоящей сделки.

   Когда договоренность о сделке достигнута, и подписан договор задатка, наступает следующий этап – сбор документов. Для оформления договора купли-продажи продавец обязан предоставить следующие документы:

Документы, устанавливающие право собственности на квартиру (договор купли-продажи, договор приватизации, судебное решение, свидетельство о праве на наследство и др.)
Справку из бюро технической инвентаризации (БТИ) по форме А-11
Техпаспорт на квартиру, изготовленный БТИ
Выписку из домовой книги
Справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг
Письменное согласие супруга на совершение сделки, заверенное у нотариуса.
Разрешение органов опеки и попечительства, если в продаваемой квартире проживают несовершеннолетние дети.
Если квартира была отчуждена после 1 марта 1996 года – передаточный акт.

   Продавец должен понимать, что сбор документов может потребовать много времени и сил, особенно, если раньше он не сталкивался с такой задачей. Некоторые справки действительны в течение ограниченного срока, поэтому часто складывается ситуация, когда к моменту сбора последних документов уже устарели те, которые были подготовлены первыми, и приходится начинать всё сначала. Кроме того, оценить правильность оформления каждого документа и полноту собранного пакета без специальных юридических знаний бывает крайне затруднительно. Многие агентства недвижимости предлагают свои услуги по сбору и подготовке документов для заключения и регистрации договора купли-продажи, и услуги эти весьма востребованы.

   В настоящее время существует более 22 видов правоустанавливающих документов на квартиру, и оценить их достоверность и правильность оформления может только специалист. Поэтому, если все предыдущие этапы продажи квартиры большинство граждан все-таки могут провести самостоятельно, так как они не требуют специальных знаний, то на этапе подготовки документов для заключения сделки очень рекомендуется воспользоваться услугами специалистов.

   Если продавец начинает собирать документы самостоятельно, то он действует на свой страх и риск, потому что может возникнуть ситуация, когда не удается уложиться в установленные договором задатка сроки совершения сделки, и он вынужден возвращать покупателю задаток в двойном размере. Поэтому часто бывает дешевле оплатить услуги специалиста по сбору документов, чем рисковать потерей денег и покупателя.

   Когда собраны все необходимые для совершения сделки документы, наступает самый щекотливый момент, связанный с выбором места и способа передачи денег. Самой распространенной схемой является закладывание денег в банковскую ячейку и заключение с банком договора, согласно которому продавец имеет право получить доступ к ячейке только при предъявлении официально зарегистрированного на имя покупателя в регистрационной палате договора купли-продажи. Покупатель должен с осторожностью подходить к выбору банка. Если продавец настаивает на обращении в какой-то конкретный банк, мотивируя это тем, что хранит там все своим деньги, а управляющий банком его лучший друг, то стоит задуматься и предложить хранить деньги на нейтральной территории, в банке, к которому ни продавец, ни покупатель не имеют отношения.

   После закладки денег в банковскую ячейку осуществляется сдача договора купли-продажи на государственную регистрацию. Договоры купли-продажи недвижимости не требуют обязательного нотариального заверения. Покупателю и продавцу достаточно лично присутствовать при подаче документов в регистрационную палату, предъявить свои паспорта и поставить подписи в присутствии служащего регистрационной палаты.

   После того, как стороны получают в регистрационной палате договоры купли-продажи, прошедшие государственную регистрацию, продавец обязан освободить квартиру и передать ключи покупателю. В ходе такой передачи в простой письменной форме оформляется передаточный акт. Сроки фактической передачи квартиры покупателю стоит оговорить заранее, потому что после получения продавцом денег, покупатель теряет рычаги для контроля над ситуацией, а продавец получает возможность затягивать время освобождения жилплощади, принадлежащей покупателю уже на праве собственности.

   Таим образом, после изучения процесса поиска покупателя, подготовки, заключения и регистрации договора купли-продажи квартиры становится очевидным, что на одних этапах продажи специальных знаний и навыков не требуется, и продавец может справиться самостоятельно, а на других будет разумнее воспользоваться помощью специалистов.
Людмила Лисаева

Антон

Интересная статья. Единственное - реклама продаваемой квартиры в газетах, мне кажется на сегодняшний день уже явление избыточное, хуже от нее конечно не будет, но и лучше тоже врядли....

12 января в 04:01